[국토교통부] 역전세 반환대출 규제완화 시행

" 역전세 반환대출 규제완화 시행"

• 7.27일 부터 1년간 전세보증금 반환목적 대출규제 완화 시행
• 당장 후속 세입자가 없는 경우 등도 지원하여 세입자의 원활한 퇴거를 폭넓게 지원
• 가계부채 증가, 후속세아집전세금 미반환 위험등 부작용이 발생하지 않도록 제도적 보완장치 마련

 

예상치 못한 전세가격 하락으로 인해 전세금 반환이 지연되어 주거이동이 제약되거나, 전세금 미반환 위험우려로 인해 불안해하는 세입자 분들이 원활히 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 지원하는 조치로서, 되도록 많은 세입자분들의 어려움이 해소될 수 있도록 폭넓게 지원해드리는 정책입니다.

 

 이는 역전세로 인해 기존 세입자의 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인이 전세금 반환용도로 은행권(인터넷은행 제외) 대출을 이용할 경우, 전세금 차액분(기존 전세금-신규 전세금) 등에 대한 전세보증금 반환목적 대출규제(DSR·RTI 등)가 ’23.7.27일부터 1년간(’ 23.7.27~’ 24.7.31.) 한시적으로 완화 적용되는 정책입니다.

 

① 후속 세입자가 당상 구해져서 전세금 차액분을 대출받는 경우 

② 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 전세금이 기존  세입자에게 반환될 수 있도록, 완화된      대출 규제 범위 내에서 반환자금 지원 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금

    액을 상환해야 한다.

③ 집중인지 자가 거주자로 입주하는 경우에도 자력반환 능력을 확인 후 반환자금 대출 가능

     (집주인은 대출실행 후 1개월 내 입주해야 한다.)

    ※ 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리조치가 병행될 예정이다.

 

역전세 문제를 해결하기 위한 전세금 차액분에 대해 대출규제를 완화하는 제도로 자금이 타 용도로 활용되지 않도록 엄격한 관리와 통제가 필수적이다.

① 지원대상은 역전세 반환대출 규제완화(DSR, RIT 등) 발표가 있기 전('23.7.3 이전)에 임대차계약이

     체결된 경우 중  '24.7.31일까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정

② 지원과정 중 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 확인

    할 계획

③ 대출금을 현 세입자에게 직접 지급*하여 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하

    지 못하도록 관리할 방침

④ 반환대출 이용기간 동안 신규주택을 구입하지 못하도록 하여, 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전

    액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티를 부과할 계획

      * 단, 세입자가 전세대출을 이용 중인 경우, 전세대출금은 해당은행에 직접 입금하고 이를 제외한 금액을 현 세입자

        에게 입금(단, 임차보증금반환채권에 질권설정 또는 채권양도된 경우에 한함)

 

 집주인의 선순위 대출 확대로 인해 후속 세입자의 전세금 미반환 위험이 확대되지 않도록, 집주인이 후속 세입자 보호조치를 취하는 것을 전제로 대출규제 완화혜택을 지원할 예정이다.

① 집주인은  후속 세입자와 “전세금 반환보증 가입”을 특약*으로 하는 임대차계약을 체결

② 은행은 동 임대차계약서(특약)가 성실히 이행된다는 전제하에 대출을 지원

③ 집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 하며 이러한 의무가 이행되지 않는 경우 대출금 전액 회수 등 제재조치

 

 집주인이 후속세입자 보호를 위한 의무사항을 손쉽게 이행할 수 있도록 새로운 보증보험 상품(HUG·HF·SGI)도 한시적으로 운영될 예정이다.

①  규제완화 대상이 되는 모든 주택의 후속 세입자가 자신의 전세금을 보호받을 수 있도록, 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인이 대납)하는 상품은 오늘(7.27일)부터 즉시 이용이 가능

② 집주인이 보다 손쉽게 의무이행을 할 수 있도록 집주인이 직접 가입하는 상품도 8월 중에 출시할 예정

 

 

 

 

역전세 반환대출 규제완화 방안 주요 내용

 

지원대상 

 ‘23.7.3일 이전 임대차 계약이 체결된 경우 중 ’24.7.31일까지 임대차 계약만료 등 반환수요가 발생하는 경우로서, 역전세로 인해 전세금 반환이 어려운 집주인이면 지원가능합니다. 여기에는  개인·임대사업자 (주택형태) 아파트, 연립·다세대, 주거용 오피스텔 등 포함됩니다. 

 

대출금액

전세금 차액지원 원칙이며 필요시 전세금 전액대출 후 차액상환 가능합니다. 다만  1년 내 후속세입자 계약 시 전세보증금으로 대출금 우선상환해야 하며  해당주택으로 집주인 입주 시 집주인 본인의 퇴거자금(전세보증금) 확인 등이 필요합니다. 

 

대출한도

개인은  DSR 40% 적용에서 제외되며  DTI 60%만 적용됩니다. 그리고 임대사업자는  RTI 1.25(비규제)∼1.5배(규제) → 1.0배 적용됩니다. 

 

시행시기

’ 23.7.27.~’ 24.7.31. 까지 (은행권 시행(인터넷 은행 제외)입니다. 

 

 

 

 

역전세 반환대출 운영 절차

 

1. 후세세입자와 전세계약을 체결한 경우

(대출상담, 신청)   집주인 → 은행 (DIT 60%, RTI 1.0배)

(전세계약)             집주인 ↔ 후속세입자  * 임대차 계약에 '세입자보호조치 특약' 명시

(대출심사, 실행)   은행 → 집주인 (금액은 기존세입자 직접 지급)

(반환보증 가입)    집주인 (또는 세입자) → 보증기관  * 후속세입자 전입 후 3개월 내 가입

 

2. 당장 후속세입자가 없는 경우

(대출상담, 신청)   집주인 → 은행 (DIT 60%, RTI 1.0배)  

(대출상담, 실행)   은행 → 집주인  *대출규제 범위 내에서 전세보증금 한도까지 우선 대출지원

(전세계약)            집주인 ↔ 후속세입자  

                                     * 대출 실행 후 1년 내 세입자 보호조치 특약이 있는 임대차 계약서 체결, 제출

                                     * 후속 세입자의 보증금으로 대출상환(중도상환수수료 없음)+근저당권 감액등기

 (반환보증 가입)    집주인 (또는 세입자) → 보증기관 

 

3. 집주인 본인이 입주하는 경우

(대출상담, 신청)    집주인 → 은행 (DIT 60%, RTI 1.0배)  

(대출상담, 실행)    은행 → 집주인

(자가거주)              집주인 → 은행 *대출 실행 후 1개월 내 전입신고서 제출

(모니터링)              집주인 ↔은행 * 최소 2년간 실거주 의무 모니터링 실시

 

 

이상은 [국토교통부] 보도자료 참고하여 작성완료하였습니다.